Soweit ich weiß muss der Vermieter dreimal mit humanen Fristen in Kenntnis gesetzt werden. Wenn er nach dem dritten Brief nicht antwortet kann man die Miete kürzen.
Ich würde aber UNBEDINGT die einbehaltene Miete (20 Prozent?) auf ein extra Konto legen. Es kann sein, dass du im Unrecht bist und sie im Nachhinein zurückzahlen musst.
Ist ein heikles Thema.