Frage zu Mietrecht oder so ähnlich...

[Exuser69]

Vielleicht weiss da ja jemand bescheid?
Folgende Situation:
Eine Mietsache ist gewerblich gemietet. Laut Mietvertrag erhöht sich die Miete nach 4 Jahren automatisch um 200 Euro.
Das ist von beiden Mietparteien so unterschrieben, das Haus wird jedoch ausschließlich durch eine Verwalter verwaltet. Der Hausbesitzer hat mit nix was am Hut.
Vom Mieter wird jedoch totzdem weiterhin die alte Miete bezahlt, ohne, dass der Verwaltung irgendwas auffällt
Geht das nach einer bestimmten Zeit quasi in ein stillschweigendes Verhälnis über? so, dass die Verwaltung oder Vermietung nach einem bestimmten Zeitraum keinen Anspruch mehr auf die höhere Miete hat?
Und nach welchem Zeitraum entfällt der Anspruch auf Nachzahlung (falls er überhaupt irgendwann entfällt).
Vielen Dank schonmal

[Der Pendler]

Also ich kann Dir nicht sagen wie ein Gericht letztendlich entscheidet.... kann Dir die Sache nur nach dem Gefühl (und Teil-Wissen beantworten). Also so weit ich weiß, verjährt der Anspruch auf Zahlung aus solchen Verträgen nach 3 Jahren. Erfahrungsgemäß (sollte es wirklich zu einem Verfahren kommen) wird vor Gericht ein Vergleich geschlossen. Entfallen wird der Anspruch wohl nicht. (nach)Gezahlt wird wohl je nach Zeitpunkt der Feststellung.... Ich finde 200 Euro echt eine Menge Geld. Sagen wir bei einer Miete von 1000 EUR = 20 %. Inflationsrate liegt bei ca 2% im Jahr.....(na ja, nur am Rande bemerkt).

Frage ist natürlich, wann stellt der Verwalter fest, dass mehr gezahlt werden müsste. Meist ist es so, dass wenn man darüber schreibt, spricht, nachdenkt. Bald etwas passiert (Gesetz der Anziehung ).
Außerdem ist mMn der Verwalter dem Vermieter gegenüber haftbar zu machen, da der sich ja nicht um die Erhöhung der Miete gekümmert hat.

Am Besten kann so eine Frage (juristisch fundiert) ein Mieter-verein beantworten und den würde ich auf jeden Fall zu Rate ziehen....

Im Web dazu gefunden schau mal gaaaanz unten "Staffelmietvertrag" : http://www.mietrechtslexikon.de/a1le...erjaehrung.htm

[Exuser66]

Verjähren tut der Anspruch auf Mietzahlung wie Pendler schon schrieb in drei Jahren beginnend mit dem Ende des Kalenderjahres, sprich Miete aus Januar bis Dezember 2008 am 31.Dezember 2011 undsoweiterundsofort. Es gibt noch die Einrede der Verwirkung, das heißt, wer durch sein Verhalten zeigt, dass er einen bestimmten Anspruch nicht mehr geltend machen will und damit bei der anderen Partei Vertrauen weckt, dass dies auch nicht mehr geschehen werde, kann den Anspruch dann nicht mehr durchsetzen. Dazu braucht es aber mehr als den reinen Zeitablauf, denn dieser wird von der Verjährung erfasst. Solange die Verwaltung hier einfach "pennt", wird sie unverjährte Forderungen weiter eintreiben können.

[Exuser69]

Danke euch schonmal für die Antworten

Es gibt noch die Einrede der Verwirkung, das heißt, wer durch sein Verhalten zeigt, dass er einen bestimmten Anspruch nicht mehr geltend machen will und damit bei der anderen Partei Vertrauen weckt, dass dies auch nicht mehr geschehen werde, kann den Anspruch dann nicht mehr durchsetzen. Dazu braucht es aber mehr als den reinen Zeitablauf, denn dieser wird von der Verjährung erfasst. Solange die Verwaltung hier einfach "pennt", wird sie unverjährte Forderungen weiter eintreiben können.

Was denn genau?

[Exuser66]

Naja, tatsächliche Umstände, ein Verhalten des Gläubigers, Aussagen wie "da ist ja noch was offen, aber das vergessen wir", ein Mietkontoauszug, der keine Rückstände ausweist, ein Schreiben, mit dem beispielsweise die Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, dass die niedrige (frühere) Nettokaltmiete ausweist - etwas Eindeutiges.

[Exuser69]

Naja, tatsächliche Umstände, ein Verhalten des Gläubigers, Aussagen wie "da ist ja noch was offen, aber das vergessen wir", ein Mietkontoauszug, der keine Rückstände ausweist, ein Schreiben, mit dem beispielsweise die Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, dass die niedrige (frühere) Nettokaltmiete ausweist - etwas Eindeutiges.

OK, die Mieten aus Januar bis Dezember 2013 verjähren ja dann zum 31. Dezember 2016.
Ist es dann so, dass das immer fortlaufend ist? Also die Mieten aus dem Jahr 2014 dann 2017, die Mieten aus 2015 2018 verjähren, usw?
Und, besteht nach Ablauf der Frist zum 31.12.2016 überhaupt kein Anspruch mehr auf die Mieterhöhung an Sich? Also muss der Vermieter sich dann ab 2017 gesetzlich mit der alten, niedrigeren Miete zufrieden geben? Oder braucht es danach auch, wie oben von dir geschrieben, tatsächliche Umstände?

[Der Pendler]

OK, die Mieten aus Januar bis Dezember 2013 verjähren ja dann zum 31. Dezember 2016.
Ist es dann so, dass das immer fortlaufend ist? Also die Mieten aus dem Jahr 2014 dann 2017, die Mieten aus 2015 2018 verjähren, usw?
Und, besteht nach Ablauf der Frist zum 31.12.2016 überhaupt kein Anspruch mehr auf die Mieterhöhung an Sich? Also muss der Vermieter sich dann ab 2017 gesetzlich mit der alten, niedrigeren Miete zufrieden geben? Oder braucht es danach auch, wie oben von dir geschrieben, tatsächliche Umstände?

Besonderheit Staffelmietvertrag:
Wurde ein rechtlich wirksamer >>>Staffelmietvertrag abgeschlossen, so wird beginnend ab den dort festgelegten Zeitpunkten eine Miete in der jeweils festgelegten Höhe geschuldet. Bezahlt der Mieter zum Beispiel aufgrund eines Versehens die erhöhte Miete nicht, so schuldet er dennoch den restlichen Mietzins bis zur jeweils vereinbarten Höhe. Eine gesonderte Aufforderung des Vermieters zur Mietzahlung ist nicht erforderlich. Auch diese Ansprüche verjähren innerhalb von 3 Jahren. Der Vermieter kann also alle Beträge, die nicht verjährt sind zur Zahlung nachfordern. Bloße Untätigkeit des Vermieters sowie bloßer Zeitablauf reichen für sich genommen nicht aus, um eine Verwirkung der Ansprüche (vor Ablauf der Verjährung) eintreten zu lassen ( LG Saarbrücken WM 85, 349). Eine Kündigung des Vertrages wegen der Mietrückstände würde jedoch im Falle eines Staffelmietvertrages gem § 242 BGB zunächst eine erfolglose Abmahnung erfordern.
Mietrecht 01 - 2013 Mietrechtslexikon

Also die Mieten aus dem Jahr 2014 dann 2017, die Mieten aus 2015 2018 verjähren, usw?

Genau so. Meiner Meinung nach erlischt das Recht auf Mieterhöhung keinesfalls, es verjährt lediglich nach 3 Jahren der Anspruch auf die nicht eingeforderte Zahlung. Also kein "Gewohnheitsrecht" für immer. Aber wie gesagt ich würde versuchen die Gedanken daran zu lassen, das bringt nur "Resonanz".

[Exuser66]

Genau so. Verlangen kann der Vermieter die unverjährte Restmiete dann noch.

[Der Pendler]

Ich glaube Bellamo meinte, ob der Anspruch auf automatische Mieterhöhung ab Ende 2016 ganz entfällt, wenn der Vermieter sprich der Verwalter sich gar nicht rührt.
(....und daran glaube ich nicht)

Wie ich Janne verstanden habe, ist das nur so wenn der Mieter so z.B. im Vorbeigehen sagt, das mit der Mieterhöhung vergessen wir mal oder,
die Geschäfte gehen so schlecht da können sie ja gar nicht mehr zahlen also etwas was offenkundig als Verzicht auf die Anpassung gedeutet werden kann...

[Exuser69]

OK, ich glaube soweit habe ich das jetzt verstanden

Vielen Dank euch!